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中国城市住房市场预期和情绪指数简介

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指数界定指数作用构建方法指数体系指数特点研发团队

一、中国住房市场预期和情绪指数界定

中国住房市场预期和情绪指数（China Housing Market Expectation and Sentiment Index, CHMESI）是在禧泰数据2005年至今连续监测中国337个地级及以上城市、2,932个县级行政区和71.4万个住宅小区的城镇住房卖方挂牌价格和买方房源浏览大数据基础上，使用统计和计量方法，动态度量中国住房市场预期和情绪。CHMESI一方面刻画2005年以来中国住房市场需求者和供给者预期和情绪变迁，另一方面实时反映当下中国住房需求者和供给者预期和情绪变化。

二、中国住房市场预期和情绪指数作用

1、反映住房消费和投资意愿或住房市场趋势预期。
2、对住房市场价格、交易量、收益率及其波动具有预测能力。
3、为政策部门和监管部门判断住房市场趋势提供参考依据。
4、为企业和居民选址和投融资、金融机构投融资、住房资产管理提供新的参考依据。
5、为学界研究住房市场预期和情绪提供新的变量和指标。

三、中国住房市场预期和情绪指数构建方法根据新古典经济学理性预期理论，预期来自信息，分为理性预期和非理性预期。非理性预期基于部分信息，理性预期基于完全信息。但新古典经济学忽视人类和心理因素（human and psychology factors）不能有效预测人类行为，基于偏好和信念偏差（biased preferences and beliefs）的行为经济学能很好预测人类行为（Thaler，2016）。偏好偏差会产生损失规避（loss aversion）和当下偏差（present bias），信念偏差会产生过度自信（overconfidence）和过度外推性预期（excessive extrapolation expectation）。情绪（sentiment）属于信念偏差，是对自信和外推型预期（非理性预期）的偏离，分为乐观情绪和悲观情绪。尽管情绪和非理性预期均会产生非理性行为，但前者属于行为经济学研究范畴，后者属于新古典经济学研究范畴。

预期指标包括非理性预期指标和理性预期指标。非理性预期指标通常采用适应性预期（adaptive expectation）指标。住房市场预期主要表现为外推型预期（Case and Shiller，2003；Case et al.，2012；Glaeser and Nathanson，2017）。因此，本指数以历史房价增长率作为非理性预期。理性预期测度非常困难，学界通常采用两种方法。一种是将未来一期的实际变量作为本期理性预期变量（Blanchard &Kahn，1980；Gali &Gertler，1999）。另一种是以替代变量测度理性预期。例如，Carlson &Parkin (1975)以及Fluri&Spoerndli(1987)使用调查数据测度通货膨胀理性预期值。鉴于报价反映预期和情绪，CHMESI使用长时间序列报价数据，采用HP滤波方法，以住房报价趋势项作为理性预期房价。现有预期指数包括密歇根大学消费调查数据以及纽约美联储消费者预期调查（SCE）。

现有市场情绪指标包括直接测度指标和间接测度指标。直接测度指标包括消费者情绪调查指数（Clayton et al.，2009；Christiansen et al.，2014；Fonga and Toh，2014；Kaplanski et al.，2015；Marcato and Nanda，2016；Abildgren et al.，2018）和投资者行为指数（Arif and Lee，2011；Goetzmann et al.，2015；Marcato and Nanda，2016；Freybote and Seagraves，2017；Saydometov et al.，2019）。市场情绪间接测度指标包括媒体情绪（media sentiment）（García，2013；Soo，2015；Calomiris and Mamaysky，2019）、天气（Saunders，1993；Kamstra et al.，2000；Hirshleifer and Shumway，2003；Loughran and Schultz，2004；Goetzmann and Zhu，2005；Kramer and Weber，2012；Bassi et al.，2013；Goetzmann et al.，2015；Cortés et al.，2016；Wu et al.，2018）以及与封闭式基金折扣（Lee et al.，1991）。现有情绪指数包括美国房地产研究公司（RERC）商业房地产投资调查数据、世界大企业联合会消费者情绪指数（the Conference Board Consumer Sentiment Index）、密歇根大学消费者情绪指数（University of Michigan Consumer Sentiment Index）和采购经理人指数（Purchasing Managers Index）、美国Google Trend搜索指数（SVI）、美国34个城市主流媒体语气数据以及北京大学国家发展研究院中国投资者情绪指数。

以上指标均存在一定的缺陷。基于交易的指标，是市场多种因素的均衡结果，不单反映预期和情绪。尽管问卷调查和网络搜索指标能反映受访者预期和情绪，但不能全面反映市场预期和情绪，特别是不能准确反映市场预期和情绪。因此，CHMESI基于住房市场需求者和供给者报价数据，能更好反映住房市场预期和情绪。非理性预期房价增长率以历史房价增长率表示。需指出的是，中国正处于经济转轨期，住房市场不断发展变化，居民难以形成稳定预期，非理性预期比理性预期更能代表住房市场预期。住房市场预期和情绪指数计算方法（1）价格增长率法
鉴于理性预期为理性行为，住房市场理性预期指数采用HP滤波法（Hodrick &Prescott，1980）。理性预期房价增长率假定同一城市样本期预期房价增长率不变，然后经HP滤波法得到样本期房价趋势项，最后计算房价趋势项几何增长率得到理性预期房价增长率。

对于

地区

期过去

期移动平均价格增长率法如下：
几何平均法：

算数平均法：

住房非理性预期指数可直接采用价格增长率几何平均法和算术平均法，但情绪指数指数是对外推型预期（非理性预期）的偏离，我们采用如下价格增长率几何平均法和算术平均法计算住房情绪指数：

几何平均法：

算数平均法：

（2）时间趋势法
鉴于理性预期为理性行为，住房市场理性预期指数采用HP滤波法（Hodrick &Prescott，1980）。理性预期房价增长率假定同一城市样本期预期房价增长率不变，然后经HP滤波法得到样本期房价趋势项，最后计算房价趋势项几何增长率得到理性预期房价增长率。

第一步，对样本期房价采用HP滤波法得到样本期房价趋势项①：

上式中，

、

和

分别表示

期房价、房价趋势项和房价波动项。

第二步，对样本期房价趋势项采用几何平均法得到理性预期房价增长率：

① 对年度房价数据采用HP滤波法，平滑参数取6.25（Ravn and Uhlig，2002）。

四、中国住房市场预期和情绪指数体系 CHMESI包含区域指标、市场类型指标和时间长度指标。 CHMESI区域指标包括地级市、区县和社区住房市场预期和情绪指标。市场类型指标包括买卖市场（新房和存量房）和租赁市场（租赁房）预期和情绪指标。时间长度指标包括短期、中期和长期指标，预期指标包括长中短指标，短期为1个月以上、3年以下，中期为3-5年，长期为5年以上，情绪指标为短期指标，时间长度最长3周，最短为1周。中国住房市场预期和情绪指数（CHMESI）划分标准见表1。

表1 中国城市住房市场预期和情绪指数划分标准

预期类型	理性预期	非理性预期							情绪
预期长度	10年以上	近10年	近5年	近2年	近1年	近6个月	近3个月	近1个月	近3周	近2周	近1周
更新频率	月	月	月	月	月	月	月	月	天	天	天
城市	●	●	●	●	●	●	●	●	●	●	●
区市县	●	●	●	●	●	●	●	●	●
社区	●	●	●	●	●				●
存量房	●	●	●	●	●	●	●	●	●	●	●
新楼盘				●	●	●	●	●	●
预期表现
过度乐观	[100,+∞)	[100,+∞)	[100,+∞)	[50,+∞)	[50,+∞)	[50,+∞)	[20,+∞)	[20,+∞)	[20,+∞)	[20,+∞)	[20,+∞)
很乐观	[50,100)	[50,100)	[50,100)	[20,50)	[20,50)	[20,50)	[10,20)	[10,20)	[10,20)	[10,20)	[10,20)
中度乐观	[20,50)	[20,50)	[20,50)	[10,20)	[10,20)	[10,20)	[5,10)	[5,10)	[5,10)	[5,10)	[5,10)
轻度乐观	[10,20)	[10,20)	[5,20)	[2,10)	[2,10)	[2,10)	[1,5)	[1,5)	[1,5)	[1,5)	[1,5)
稳定	±10%	±10%	±5%	±2%	±2%	±2%	±1%	±1%	±1%	±1%	±1%
轻度悲观	(-20,-10]	(-20,-10]	(-20,-5]	(-10,-2]	(-10,-2]	(-10,-2]	(-5,-1]	(-5,-1]	(-5,-1]	(-5,-1]	(-5,-1]
中度悲观	(-50,-20]	(-50,-20]	(-50,-20]	(-20,-10]	(-20,-10]	(-20,-10]	(-10,-5]	(-10,-5]	(-10,-5]	(-10,-5]	(-10,-5]
很悲观	(-100,-50]	(-100,-50]	(-100,-50]	(-50,-20]	(-50,-20]	(-50,-20]	(-20,-10]	(-20,-10]	(-20,-10]	(-20,-10]	(-20,-10]
过度悲观	(-∞,-100]	(-∞,-100]	(-∞,-100]	(-∞,-50]	(-∞,-50]	(-∞,-50]	(-∞,-20]	(-∞,-20]	(-∞,-20]	(-∞,-20]	(-∞,-20]

五、中国住房市场预期和情绪指数特点

1、报价数据真实。 现有预期和情绪指数通常采用问卷数据和交易数据度量，但问卷数据是有限的，且频率低、地域窄、缺乏连续性，交易数据包含了预期和情绪外的其他信息，无法识别预期和情绪。CHMESI采用的报价数据完整、连续、真实，不仅反映预期和情绪，可较好地反映住房市场预期和情绪动态变化。

2、指标体系完整。 CHMESI全面度量与刻画中国住房市场预期和情绪。首先，CHMESI不仅包括预期指数，而且包括情绪指数，预期指数反映信息因素，情绪指数反映人类和心理因素。其次，CHMESI不仅包括城市、区县和社区指标，而且包括买卖市场和租赁市场类型指标，涵盖范围广。最后，CHMESI包含不同时间长度指标，预期指数包括长中短指数，情绪指数仅为短期指数。

3、测量方法科学。 CHMESI非理性预期和情绪指标采用移动平均增长率方法，理性预期指数采用HP滤波方法，保证预期指数和情绪指数测度的科学性和准确性。

4、指数产品新颖。 现有的预期和情绪指数很少涉及住房市场预期和情绪，特别很少涉及住房预期。CHMESI是专门的住房市场的预期和情绪指数，可丰富现有预期和情绪指数。

六、研发团队况伟大，中国人民大学商学院财务与金融系教授，国家发展与战略研究院城市与房地产研究中心主任，指数首席专家
谢朝刚，禧泰数据创始人
刘江涛，中国人民大学商学院讲师
丁言豪，华北电力大学经管学院讲师
黄烨华，中国人民大学商学院博士生
贺帅琪，中国人民大学商学院博士生
刘恃君，中国人民大学商学院博士生

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